Heizkostenabrechnung bei defekter Heizung: Wann Mieter die Kosten kürzen können und welche Nachweise sie dem Vermieter vorlegen müssen

Na, wieder mal 'ne fette Nebenkostenabrechnung im Briefkasten gehabt und dabei festgestellt, dass du trotz Frieren ordentlich für Heizung zahlen sollst? Das ist echt ärgerlich, besonders wenn deine Heizung den Winter über gehustet und gestottert hat. Lass uns mal schauen, was du tun kannst, wenn deine Heizung defekt war und du trotzdem zur Kasse gebeten wirst.

Heizung kaputt – Muss ich trotzdem zahlen?

Kurz gesagt: Nicht unbedingt! Wenn deine Heizung nicht richtig funktioniert hat, hast du unter Umständen das Recht, die Heizkostenabrechnung zu kürzen. Das Zauberwort hier ist Mietminderung. Aber Achtung: Einfach weniger überweisen geht nicht. Du musst ein paar Dinge beachten, damit dein Anspruch auch durchgesetzt werden kann.

Wann liegt ein Mangel vor?

Bevor du loslegst, musst du sicherstellen, dass wirklich ein Mangel vorliegt. Eine "defekte" Heizung kann viele Gesichter haben:

• •Kompletter Ausfall: Die Heizung bleibt kalt, egal wie hoch du sie drehst.
• •Unzureichende Heizleistung: Die Heizung wird zwar warm, aber nicht so warm, wie sie sollte. Die Wohnung erreicht auch bei voll aufgedrehter Heizung nicht die übliche Temperatur (meist zwischen 20 und 22 Grad Celsius).
• •Unregelmäßige Funktion: Die Heizung springt nur sporadisch an oder gibt komische Geräusche von sich.
• •Starke Temperaturschwankungen: Mal ist es bullig warm, mal eiskalt.

Wichtig ist: Nicht jedes kleine Problem rechtfertigt sofort eine Mietminderung. Es muss sich schon um eine erhebliche Beeinträchtigung handeln. Ein kleineres Gluckern in der Heizung ist meist kein Grund zur Panik, ein tagelanger Komplettausfall hingegen schon.

Was musst du tun, wenn die Heizung spinnt?

1. 1.Mangel melden: Das Wichtigste zuerst: Informiere deinen Vermieter sofort schriftlich über den Defekt. Je schneller du handelst, desto besser. Beschreibe das Problem so genau wie möglich und setze eine angemessene Frist zur Reparatur. Eine Frist von ein bis zwei Wochen ist in der Regel angemessen, je nach Art des Defekts.
2. 2.Nachweise sichern: Hier wird es knifflig. Du musst beweisen, dass die Heizung tatsächlich nicht richtig funktioniert hat. Das ist deine Beweislast. Wie machst du das am besten?

* Heizprotokoll: Führe ein Heizprotokoll. Notiere darin Datum, Uhrzeit, Raumtemperatur (am besten mehrmals täglich) und die Funktionsweise der Heizung. Je detaillierter, desto besser.
* Zeugen: Wenn möglich, lass dir von Nachbarn oder Mitbewohnern bestätigen, dass die Heizung nicht richtig funktioniert.
* Fotos/Videos: Mach Fotos oder Videos, die das Problem dokumentieren. Zum Beispiel, wenn die Heizung vereist ist oder komische Geräusche macht.
* Sachverständiger: Im Zweifelsfall kannst du auch einen Sachverständigen beauftragen, der den Mangel begutachtet. Die Kosten dafür musst du aber erstmal selbst tragen.

1. 3.Mietminderung ankündigen: Teile deinem Vermieter schriftlich mit, dass du aufgrund des Mangels die Miete mindern wirst. Nenne den Betrag oder Prozentsatz, um den du die Miete kürzen möchtest. Aber Achtung: Übertreibe es nicht! Die Mietminderung muss angemessen sein.

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Das ist die große Frage! Es gibt keine allgemeingültige Tabelle, die genau festlegt, wie viel du bei welchen Mängeln mindern darfst. Die Höhe der Mietminderung hängt immer vom Einzelfall ab.

Ein paar Anhaltspunkte:

• •Kompletter Ausfall im Winter: Hier sind Mietminderungen von 50% bis 100% denkbar.
• •Unzureichende Heizleistung: Hier kann die Mietminderung zwischen 10% und 30% liegen.
• •Unregelmäßige Funktion: Auch hier hängt es vom Grad der Beeinträchtigung ab.

BGH-Urteile: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich schon oft mit Mietminderungen beschäftigt. Zum Beispiel hat der BGH entschieden, dass Mieter bei einem vollständigen Heizungsausfall im Winter die Miete mindern dürfen (BGH, Urteil vom 17.02.2010, Az. VIII ZR 104/09). Solche Urteile können dir helfen, deinen Anspruch zu untermauern.

Was tun, wenn der Vermieter sich querstellt?

Nicht jeder Vermieter ist begeistert von Mietminderungen. Wenn dein Vermieter sich weigert, die Mietminderung zu akzeptieren, hast du folgende Möglichkeiten:

• •Gespräch suchen: Versuche, das Problem in einem persönlichen Gespräch zu klären. Vielleicht könnt ihr euch einigen.
• •Mieterverein/Anwalt: Wenn das Gespräch nichts bringt, solltest du dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt wenden. Die können dir helfen, deine Rechte durchzusetzen.
• •Gerichtliche Auseinandersetzung: Im schlimmsten Fall musst du vor Gericht ziehen. Das ist aber oft der letzte Ausweg, da es mit Kosten und Aufwand verbunden ist.

Die Heizkostenabrechnung kommt – Was nun?

Wenn du bereits während der Heizperiode die Miete gemindert hast, ist die Sache relativ einfach. Du hast deine Heizkosten bereits reduziert.

Wenn du erst nach Erhalt der Heizkostenabrechnung feststellst, dass die Heizung defekt war, kannst du die Abrechnung beanstanden. Lege Widerspruch ein und fordere eine Korrektur der Abrechnung. Verweise auf deine vorherige Mängelanzeige und die Nachweise, die du gesammelt hast (Heizprotokoll, Zeugenaussagen etc.).

Dein Vermieter muss dann beweisen, dass die Heizung ordnungsgemäß funktioniert hat. Gelingt ihm das nicht, muss er die Heizkostenabrechnung entsprechend korrigieren.

Fazit: Nicht alles hinnehmen!

Eine defekte Heizung ist nicht nur ärgerlich, sondern kann auch teuer werden. Lass dich nicht einfach abspeisen, wenn du für eine Leistung zahlen sollst, die du nicht bekommen hast. Sammle fleißig Nachweise, informiere dich über deine Rechte und scheue dich nicht, diese auch durchzusetzen. Mit der richtigen Vorbereitung und den passenden Argumenten kannst du deine Heizkostenabrechnung erfolgreich kürzen und dir einiges an Geld sparen. Viel Erfolg!