Nebenkostenabrechnung: Rückwirkende Korrektur durch den Vermieter - Wann ist das möglich und welche Fristen gelten?

Na, wieder mal Bauchschmerzen wegen deiner Nebenkostenabrechnung? Kenn ich! Oftmals kommt dann noch die Frage auf: Darf mein Vermieter die eigentlich im Nachhinein noch ändern? Und wenn ja, wie lange hat er dafür Zeit? Keine Panik, ich helf dir, Licht ins Dunkel zu bringen!

Was, schon wieder Post vom Vermieter?

Stell dir vor, du hast deine Nebenkostenabrechnung bekommen, alles gecheckt und für korrekt befunden. Du freust dich vielleicht sogar über eine kleine Rückzahlung. Und dann, schwupps, flattert einige Zeit später eine korrigierte Version ins Haus. Dein erster Gedanke ist wahrscheinlich: "Dürfen die das überhaupt?" Die Antwort ist: Ja, grundsätzlich dürfen sie das. Aber es gibt Regeln und Fristen, an die sich dein Vermieter halten muss. Lass uns das mal genauer anschauen.

Die 12-Monats-Frist: Dein Schutzschild

Die wichtigste Frist, die du kennen musst, ist die 12-Monats-Frist. Dein Vermieter hat nach Ablauf des Abrechnungszeitraums 12 Monate Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Diese Frist ist in § 556 Abs. 3 BGB festgelegt. Was viele nicht wissen: Diese Frist gilt auch für Korrekturen!

Das bedeutet konkret: Entdeckt dein Vermieter einen Fehler in der Abrechnung, muss er dir die korrigierte Version innerhalb dieser 12 Monate zukommen lassen. Verpasst er diese Frist, ist die Abrechnung grundsätzlich unwirksam. Das heißt, er kann keine Nachforderungen mehr geltend machen. Du kannst dich dann entspannt zurücklehnen, zumindest was diese Abrechnung betrifft.

Merke: Die 12-Monats-Frist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Wenn dein Abrechnungszeitraum beispielsweise vom 1. Januar bis zum 31. Dezember läuft, hat dein Vermieter bis zum 31. Dezember des Folgejahres Zeit, dir die Abrechnung (und eventuelle Korrekturen) zuzustellen.

Aber Achtung: Ausnahmen bestätigen die Regel!

Wie so oft im Leben gibt es auch hier Ausnahmen. Es gibt Fälle, in denen dein Vermieter auch nach Ablauf der 12-Monats-Frist eine korrigierte Abrechnung vorlegen darf. Das ist allerdings nur dann möglich, wenn er die Verspätung nicht selbst verschuldet hat.

Was bedeutet das genau?

Dein Vermieter muss nachweisen, dass er alles Zumutbare getan hat, um die Abrechnung fristgerecht zu erstellen. Wenn er beispielsweise auf eine verspätete Abrechnung eines Versorgungsunternehmens (z.B. Wasser oder Heizung) angewiesen war und er dies nicht zu verantworten hat, kann er die Abrechnung auch später korrigieren.

Praktischer Tipp: Bestehe auf einem schriftlichen Nachweis für die Gründe der Verspätung. Frage nach der verspäteten Abrechnung des Versorgungsunternehmens oder anderen Belegen, die die Behauptung deines Vermieters stützen.

Wann du Einspruch einlegen solltest

Du hast eine korrigierte Nebenkostenabrechnung erhalten und bist dir unsicher, ob diese rechtens ist? Dann solltest du unbedingt Einspruch einlegen. Das gilt besonders, wenn:

• •Die 12-Monats-Frist überschritten wurde und dein Vermieter keine plausiblen Gründe für die Verspätung nennen kann.
• •Die Korrektur Fehler enthält oder unklar ist.
• •Du den Eindruck hast, dass dein Vermieter die Verspätung selbst verschuldet hat.

Wie legst du Einspruch ein?

Am besten schriftlich per Einschreiben mit Rückschein. So hast du einen Beweis dafür, dass dein Vermieter deinen Einspruch erhalten hat. In deinem Einspruch solltest du die Gründe für deine Zweifel an der Korrektur genau darlegen. Fordere Belege und Erklärungen an, um die Korrektur nachvollziehen zu können.

BGH Urteile, die du kennen solltest

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in der Vergangenheit mehrfach mit dem Thema Nebenkostenabrechnung und Korrekturen befasst. Einige Urteile sind besonders relevant:

• •BGH, Urteil vom 25.01.2006, VIII ZR 142/05: Hier hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter die Gründe für eine verspätete Korrektur der Nebenkostenabrechnung unverzüglich mitteilen muss.
• •BGH, Urteil vom 29.03.2006, VIII ZR 190/05: In diesem Urteil wurde betont, dass die 12-Monats-Frist grundsätzlich auch für Korrekturen gilt.

Es lohnt sich, diese Urteile im Hinterkopf zu behalten, wenn du mit deinem Vermieter über eine korrigierte Nebenkostenabrechnung diskutierst.

Was tun, wenn du nicht weiter weißt?

Nebenkostenabrechnungen sind oft kompliziert und undurchsichtig. Wenn du dich überfordert fühlst oder unsicher bist, ob die Korrektur deines Vermieters rechtens ist, solltest du dir professionelle Hilfe suchen.

Hier sind einige Anlaufstellen:

• •Mieterverein: Dein lokaler Mieterverein bietet dir kompetente Beratung und Unterstützung bei allen Fragen rund um Mietrecht und Nebenkostenabrechnung.
• •Rechtsanwalt für Mietrecht: Ein spezialisierter Anwalt kann deine Abrechnung prüfen und dich bei der Durchsetzung deiner Rechte unterstützen.
• •Verbraucherzentrale: Auch die Verbraucherzentrale bietet Informationen und Beratung zum Thema Nebenkostenabrechnung.

Fazit: Sei wachsam und informiere dich!

Eine korrigierte Nebenkostenabrechnung kann erstmal für Verwirrung sorgen. Aber keine Sorge, du bist nicht machtlos! Wichtig ist, dass du deine Rechte kennst und dich informierst. Die 12-Monats-Frist ist dein wichtigster Anker. Achte darauf, ob dein Vermieter diese Frist eingehalten hat und ob er plausible Gründe für eine verspätete Korrektur nennen kann. Lege im Zweifelsfall Einspruch ein und scheue dich nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. So kannst du sicherstellen, dass du nicht zu viel für deine Nebenkosten bezahlst! Und denk dran: Du bist nicht allein mit deinen Fragen und Problemen rund um die Nebenkostenabrechnung. Viel Erfolg!