Versicherungskosten in der Nebenkostenabrechnung: Welche Versicherungen sind umlagefähig und welche nicht (inkl. Checkliste)?

Na, schon wieder Bauchschmerzen wegen deiner Nebenkostenabrechnung? Keine Sorge, das geht vielen Mietern so! Besonders das Thema Versicherungen kann ganz schön undurchsichtig sein. Welche davon darf dein Vermieter eigentlich auf dich umlegen und welche nicht? Lass uns das mal genauer unter die Lupe nehmen. Ich zeige dir, worauf du achten musst und gebe dir eine praktische Checkliste an die Hand, damit du deine Abrechnung entspannt prüfen kannst.

Warum sind Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung?

Dein Vermieter möchte natürlich sein Eigentum – das Haus oder die Wohnung, in der du wohnst – absichern. Dafür schließt er verschiedene Versicherungen ab. Ein Teil dieser Kosten kann er, unter bestimmten Voraussetzungen, über die Nebenkostenabrechnung an dich weitergeben. Aber eben nicht alle! Und genau da liegt der Knackpunkt.

Welche Versicherungen sind umlagefähig?

Ob eine Versicherung in deiner Nebenkostenabrechnung auftauchen darf, hängt von zwei Dingen ab:

1. 1.Was steht im Mietvertrag? Dein Mietvertrag ist quasi das Gesetz zwischen dir und deinem Vermieter. Steht dort, dass du bestimmte Betriebskosten, inklusive Versicherungen, tragen musst, ist das grundsätzlich erstmal bindend.
2. 2.Handelt es sich um eine "typische" Betriebskostenversicherung? Der Gesetzgeber hat in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgelegt, welche Kosten als Betriebskosten gelten.

Die folgenden Versicherungen sind typischerweise umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag vereinbart sind:

• •Gebäudeversicherung: du deckt Schäden am Gebäude durch Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Hagel ab. Das ist die wichtigste und häufigste Versicherung in der Nebenkostenabrechnung.
• •Haftpflichtversicherung für das Gebäude: Diese Versicherung schützt den Vermieter, wenn jemand auf dem Grundstück zu Schaden kommt (z.B. durch einen Sturz auf vereistem Gehweg) und Schadensersatzansprüche geltend macht.
• •Gewässerschadenhaftpflichtversicherung: du greift, wenn durch das Gebäude oder Grundstück Gewässer verunreinigt werden.
• •Glasversicherung: du deckt Schäden an Verglasungen des Gebäudes ab.
• •Öltankversicherung (wenn vorhanden): Schützt vor Umweltschäden durch austretendes Öl.
• •Versicherung gegen Elementarschäden (falls abgeschlossen): Dies ist oft ein Zusatz zur Gebäudeversicherung und deckt Schäden durch Naturkatastrophen wie Überschwemmungen oder Erdbeben ab.

Welche Versicherungen sind NICHT umlagefähig?

Es gibt auch Versicherungen, die dein Vermieter nicht auf dich umlegen darf, weil sie nicht zu den typischen Betriebskosten gehören oder im direkten Zusammenhang mit seiner Vermietertätigkeit stehen. Dazu zählen:

• •Rechtsschutzversicherung: Egal ob für Vermieter- oder Mieterangelegenheiten, eine Rechtsschutzversicherung ist grundsätzlich nicht umlagefähig. Hier hat der BGH (Az. VIII ZR 220/06) klar entschieden.
• •Mietausfallversicherung: Diese Versicherung schützt den Vermieter vor Mietausfällen. du ist eindeutig seine Sache und darf nicht auf dich abgewälzt werden.
• •Inhaltsversicherung des Vermieters: Diese Versicherung deckt Schäden an Gegenständen des Vermieters ab, die sich in der Wohnung befinden (z.B. Möbel in einer möblierten Wohnung).
• •Lebensversicherung des Vermieters: Klingt komisch, ist aber schon vorgekommen. Natürlich darf dein Vermieter seine private Lebensversicherung nicht über die Nebenkostenabrechnung finanzieren.

Worauf du bei der Nebenkostenabrechnung achten solltest: Die Checkliste

Okay, jetzt weißt du, welche Versicherungen in Frage kommen und welche nicht. Aber wie gehst du am besten vor, wenn du deine Nebenkostenabrechnung in der Hand hältst? Hier kommt deine persönliche Checkliste:

• •1. Mietvertrag prüfen: Was steht in deinem Mietvertrag bezüglich der Betriebskosten und Versicherungen? Sind die genannten Versicherungen überhaupt umlagefähig?
• •2. Einzelposten genau anschauen: Werden alle Versicherungen einzeln aufgeführt? Sind die Kosten nachvollziehbar?
• •3. Wirtschaftlichkeitsgebot beachten: Sind die Kosten der Versicherungen angemessen? Fordere Einsicht in die Versicherungsverträge, um das zu prüfen. Vergleiche die Konditionen mit anderen Anbietern.
• •4. Umlageschlüssel prüfen: Wurden die Kosten korrekt auf die einzelnen Mieter verteilt? Achte auf den vereinbarten Umlageschlüssel (z.B. Wohnfläche).
• •5. Fristen beachten: Du hast 12 Monate Zeit, um die Nebenkostenabrechnung zu prüfen und Einspruch einzulegen. Diese Frist beginnt mit dem Zugang der Abrechnung.
• •6. Transparenz einfordern: Bei Unklarheiten: Frage deinen Vermieter! Er ist verpflichtet, dir Auskunft zu geben und Belege vorzulegen.
• •7. Unterstützung suchen: Wenn du dir unsicher bist oder dein Vermieter sich querstellt, wende dich an den Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht.

Noch ein Tipp: Achte darauf, dass die Nebenkostenabrechnung formal korrekt ist. du muss verständlich, nachvollziehbar und vollständig sein. Fehlen wichtige Angaben, ist die Abrechnung möglicherweise ungültig.

Beispielrechnung: So kann's aussehen

Stell dir vor, in deiner Nebenkostenabrechnung taucht folgender Posten auf:

• •Gebäudeversicherung: 500 € (Gesamtkosten)
• •Deine Wohnfläche: 70 qm
• •Gesamtwohnfläche des Hauses: 700 qm

Dein Anteil an den Kosten beträgt dann: (70 qm / 700 qm) * 500 € = 50 €

Achte darauf, dass die Berechnung korrekt ist und der vereinbarte Umlageschlüssel angewendet wurde.

Was tun bei Fehlern in der Nebenkostenabrechnung?

Wenn du Fehler in deiner Nebenkostenabrechnung entdeckst, solltest du unbedingt schriftlich Widerspruch einlegen. Erkläre genau, welche Punkte du beanstandest und warum. Setze deinem Vermieter eine angemessene Frist zur Korrektur der Abrechnung.

Fazit: Dein Recht auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung ist oft ein Minenfeld, aber mit dem richtigen Wissen und einer systematischen Vorgehensweise kannst du dich erfolgreich verteidigen. Denk daran: Du hast ein Recht auf eine korrekte und nachvollziehbare Abrechnung. Nutze deine Rechte, prüfe die Kosten genau und scheue dich nicht, deinen Vermieter zu fragen. Mit meiner Checkliste und den Infos aus diesem Artikel bist du bestens gerüstet, um deine Nebenkostenabrechnung selbstbewusst zu prüfen und dein Geld zu sparen. Viel Erfolg!