Hey du! Hast du auch gerade deine Nebenkostenabrechnung bekommen und bist dir unsicher, ob alles stimmt? Keine Panik, das geht vielen so! Oft schleichen sich nämlich Fehler ein, die du als Mieter nicht einfach hinnehmen musst. In diesem Ratgeber zeige ich dir die 3 häufigsten Formfehler, die Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung machen und wie du diese zu deinem Vorteil nutzen kannst, um einen Widerspruch zu formulieren.
Frist versäumt oder falsche Zustellung: Dein Recht auf eine gültige Abrechnung
Die formelle Richtigkeit ist das A und O einer Nebenkostenabrechnung. Dein Vermieter muss sich an bestimmte Regeln halten, sonst ist die Abrechnung angreifbar. Das bedeutet, dass du möglicherweise weniger oder gar nichts nachzahlen musst.
1. Die Frist zur Zustellung: Wann muss die Abrechnung bei dir sein?
Dein Vermieter hat laut § 556 BGB maximal 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Beginnt der Abrechnungszeitraum beispielsweise am 1. Januar und endet am 31. Dezember, muss die Abrechnung spätestens am 31. Dezember des Folgejahres bei dir sein. Kommt sie später, ist sie unwirksam, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu verschulden.
Was kannst du tun?
Ist die Abrechnung verspätet bei dir angekommen, solltest du sofort schriftlich Widerspruch einlegen. Dein Vermieter kann die Nachforderung dann in der Regel nicht mehr durchsetzen. Achtung: Das gilt nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht verschuldet hat, beispielsweise durch eine plötzliche Erkrankung des Verwalters.
2. Die Form der Zustellung: Wie muss die Abrechnung bei dir ankommen?
Die Nebenkostenabrechnung muss dir tatsächlich zugehen. Das bedeutet, sie muss in deinem Briefkasten landen oder dir persönlich übergeben werden. Eine E-Mail ohne deine ausdrückliche Zustimmung reicht nicht aus (Ausnahme: Wenn ihr euch darauf geeinigt habt!). Auch ein Einwurf in den falschen Briefkasten ist keine ordnungsgemäße Zustellung.
Was kannst du tun?
Wenn du die Abrechnung nicht ordnungsgemäß erhalten hast, zum Beispiel nur eine E-Mail ohne deine Zustimmung bekommen hast, solltest du dies dem Vermieter mitteilen und um eine korrekte Zustellung bitten. Die Frist für deinen Widerspruch beginnt erst, wenn die Abrechnung ordnungsgemäß zugestellt wurde.
3. Fehlende oder unklare Angaben: Ist die Abrechnung überhaupt verständlich?
Eine Nebenkostenabrechnung muss klar und nachvollziehbar sein. Das bedeutet, dass alle relevanten Informationen enthalten sein müssen, wie zum Beispiel:
- •Der Abrechnungszeitraum
- •Die Gesamtkosten der einzelnen Nebenkostenarten
- •Der Verteilerschlüssel (z.B. Wohnfläche)
- •Dein Anteil an den Kosten
- •Die Vorauszahlungen, die du geleistet hast
- •Der sich daraus ergebende Saldo (Nachzahlung oder Gutschrift)
Was kannst du tun?
Fordere von deinem Vermieter eine detaillierte Aufschlüsselung der fehlenden oder unklaren Angaben. Er muss dir Einblick in die Belege gewähren. Erst wenn du alle Informationen hast, kannst du die Abrechnung richtig prüfen und entscheiden, ob du Widerspruch einlegst.
Ein konkretes Beispiel zur Veranschaulichung
Nehmen wir an, du wohnst in einer 70 qm großen Wohnung und zahlst monatlich 150 € Nebenkosten-Vorauszahlung. Die Nebenkostenabrechnung weist folgende Punkte auf:
| Kostenart | Gesamtkosten | Verteilerschlüssel | Dein Anteil |
|---|---|---|---|
| Heizung | 2000 € | Wohnfläche | 500 € |
| Wasser | 1000 € | Personenanzahl | 250 € |
| Müllabfuhr | 500 € | Wohnfläche | 125 € |
| Hausmeister | 800 € | Wohnfläche | 200 € |
| Gesamtkosten | 1075 € | ||
| Geleistete Vorauszahlungen | 1800 € | ||
| Guthaben | 725 € |
So legst du richtig Widerspruch ein: Schritt für Schritt
- •Schriftlich: Dein Widerspruch muss schriftlich erfolgen, am besten per Einschreiben mit Rückschein, damit du einen Nachweis hast.
- •Frist beachten: Die Frist für den Widerspruch beträgt in der Regel 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung. Aber Achtung: Diese Frist beginnt erst, wenn die Abrechnung formell korrekt zugestellt wurde.
- •Begründung: Gib in deinem Widerspruch genau an, welche Punkte du beanstandest und warum. Je genauer deine Begründung, desto besser.
- •Belege: Fordere Einsicht in die Belege an. Dein Vermieter muss dir diese zur Verfügung stellen.
- •Zahlung unter Vorbehalt: Zahle die Nachforderung, falls gefordert, am besten "unter Vorbehalt". Das bedeutet, dass du dir die Rückforderung offen hältst, falls dein Widerspruch Erfolg hat.
Checkliste: Was du bei deiner Nebenkostenabrechnung prüfen solltest
- •Ist die Abrechnung rechtzeitig bei dir angekommen?
- •Wurde die Abrechnung korrekt zugestellt (Post, persönliche Übergabe)?
- •Sind alle Pflichtangaben enthalten?
- •Sind die Berechnungen nachvollziehbar?
- •Entsprechen die Verteilerschlüssel den Vereinbarungen im Mietvertrag?
- •Sind alle Kosten umlagefähig?
- •Hast du Einblick in die Belege genommen?
Fazit
Lass dich nicht von komplizierten Nebenkostenabrechnungen einschüchtern. Mit den richtigen Informationen und einer sorgfältigen Prüfung kannst du deine Rechte als Mieter wahren. Achte auf die Formfehler, die dein Vermieter macht, und nutze diese, um einen begründeten Widerspruch einzulegen. Viel Erfolg!