Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung: Wann sind sie zu hoch und welche Tätigkeiten dürfen Vermieter nicht abrechnen?

Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung: Wann sind sie zu hoch und was darf dein Vermieter nicht abrechnen?

Klar, die Nebenkostenabrechnung ist oft ein Buch mit sieben Siegeln. Und gerade die Position "Hausmeisterkosten" wirft viele Fragen auf. Zahlst du vielleicht zu viel? Werden Tätigkeiten abgerechnet, die eigentlich Sache des Vermieters sind? Keine Sorge, wir bringen Licht ins Dunkel!

Was gehört eigentlich zu den Hausmeisterkosten?

Zunächst einmal ist es wichtig zu verstehen, was überhaupt unter Hausmeisterkosten fällt. Grundsätzlich sind das die Kosten für einen Hausmeister, der sich um die ordnungsgemäße Instandhaltung und Pflege des Wohngebäudes und der Außenanlagen kümmert. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet einige Beispiele auf:

• •Reinigung des Treppenhauses
• •Gartenpflege (Rasen mähen, Hecken schneiden, Unkraut jäten)
• •Winterdienst (Schneeräumen, Streuen)
• •Kleinere Reparaturen (im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht)
• •Überwachung der Haustechnik (Heizung, Warmwasser)

Wichtig: Nur Tätigkeiten, die regelmäßig anfallen, dürfen über die Nebenkosten abgerechnet werden. Einmalige Arbeiten oder größere Reparaturen sind Sache des Vermieters und dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung auftauchen.

Wann sind die Hausmeisterkosten zu hoch?

Ob die Hausmeisterkosten angemessen sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• •Größe der Wohnanlage: Je größer die Anlage, desto höher die Kosten.
• •Umfang der Tätigkeiten: Ein Hausmeister, der nur das Treppenhaus reinigt, kostet weniger als einer, der auch den Garten pflegt und kleinere Reparaturen durchführt.
• •Regionale Unterschiede: In manchen Regionen sind die Lohnkosten höher als in anderen.

Es gibt keine pauschale Antwort, wann die Kosten zu hoch sind. Allerdings gibt es einige Anhaltspunkte, die du überprüfen kannst:

• •Vergleich mit anderen Abrechnungen: Vergleiche die Hausmeisterkosten mit den Abrechnungen der Vorjahre. Gibt es ungewöhnliche Steigerungen?
• •Vergleich mit ähnlichen Objekten: Erkundige dich bei Nachbarn oder Bekannten, die in ähnlichen Wohnanlagen wohnen, wie hoch ihre Hausmeisterkosten sind.
• •Überprüfung der Tätigkeitsnachweise: Fordere vom Vermieter detaillierte Tätigkeitsnachweise des Hausmeisters an. So kannst du sehen, welche Arbeiten tatsächlich durchgeführt wurden.
• •Einholung eines Gutachtens: Wenn du Zweifel hast, kannst du ein Gutachten von einem Sachverständigen einholen. Das ist zwar mit Kosten verbunden, kann sich aber lohnen, wenn du eine hohe Nachzahlung erwartest.

Als grobe Orientierung kann man sagen, dass die Hausmeisterkosten selten mehr als 1-3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat betragen sollten. Aber Achtung: Das ist nur ein Richtwert!

Was darf dein Vermieter NICHT abrechnen?

Es gibt einige Tätigkeiten, die dein Vermieter nicht über die Nebenkosten abrechnen darf. Dazu gehören:

• •Verwaltungstätigkeiten: Die Kosten für die Verwaltung des Hauses (z.B. Buchhaltung, Mieterbetreuung) sind Sache des Vermieters.
• •Reparaturen: Größere Reparaturen (z.B. Dachreparatur, Heizungsaustausch) sind nicht umlagefähig.
• •Instandhaltung: Die Kosten für die Instandhaltung des Hauses (z.B. Fassadenanstrich, Erneuerung der Fenster) sind ebenfalls Sache des Vermieters.
• •Tätigkeiten, die über das übliche Maß hinausgehen: Wenn der Hausmeister beispielsweise stundenlang im Garten arbeitet, weil der Vermieter eine aufwendige Neugestaltung wünscht, darf er diese Kosten nicht auf die Mieter umlegen.
• •Reine Arbeitszeit für Reparaturen: Wenn der Hausmeister stundenlang an einer Reparatur arbeitet, darf nicht die gesamte Arbeitszeit abgerechnet werden. Es dürfen lediglich die Materialkosten und ein angemessener Stundensatz für die reine Arbeitszeit für die Beseitigung der Störung abgerechnet werden.

Merke: Dein Vermieter darf dir keine Kosten in Rechnung stellen, die er auch ohne Hausmeister hätte tragen müssen.

Praxisbeispiel: Nebenkostenabrechnung unter der Lupe

Stell dir vor, in deiner Nebenkostenabrechnung steht folgender Posten:

• •Hausmeisterkosten: 5.000 Euro

Du wohnst mit 10 anderen Mietparteien in einem Haus mit insgesamt 700 qm Wohnfläche. Das entspricht 7,14 Euro pro Quadratmeter im Jahr oder rund 0,60 Euro pro Quadratmeter im Monat.

Dein erster Schritt sollte sein, die Tätigkeitsnachweise des Hausmeisters anzufordern. Du stellst fest, dass der Hausmeister hauptsächlich das Treppenhaus reinigt, den Müll rausbringt und im Winter Schnee schippt. Allerdings findest du auch folgende Positionen:

• •15 Stunden für die Reparatur eines tropfenden Wasserhahns (Materialkosten: 10 Euro)
• •20 Stunden für die Beseitigung einer Verstopfung im Abfluss (Materialkosten: 5 Euro)
• •5 Stunden Rasen mähen im Privatgarten des Vermieters (Materialkosten: 0 Euro)

Diese Kosten sind nicht umlagefähig! Die Reparaturen sind Sache des Vermieters (abgesehen von den Materialkosten für den Wasserhahn und die Abflussreinigung) und die Gartenarbeit im Privatgarten betrifft dich nicht.

Du rechnest also: 15 Stunden + 20 Stunden + 5 Stunden = 40 Stunden nicht umlagefähige Tätigkeiten.

Nehmen wir an, der Hausmeister verdient 25 Euro pro Stunde. Das wären 40 Stunden * 25 Euro/Stunde = 1.000 Euro, die du nicht zahlen musst. Außerdem 25 Euro für die Materialkosten für den Wasserhahn und die Abflussreinigung.

Du solltest also Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen und die Korrektur der Hausmeisterkosten fordern. Du schreibst deinem Vermieter einen Brief, in dem du die nicht umlagefähigen Tätigkeiten aufführst und um eine Reduzierung der Kosten bittest.

Tipps und Checkliste für deine Nebenkostenabrechnung

• •Nebenkostenabrechnung genau prüfen: Nimm dir Zeit, um die Abrechnung Zeile für Zeile zu überprüfen.
• •Belege einsehen: Fordere vom Vermieter Einsicht in die Belege.
• •Tätigkeitsnachweise anfordern: Bitte um detaillierte Tätigkeitsnachweise des Hausmeisters.
• •Einspruch einlegen: Wenn du Fehler findest, lege fristgerecht Einspruch gegen die Abrechnung ein (in der Regel innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt).
• •Rechtliche Beratung: Hole dir im Zweifelsfall rechtliche Beratung bei einem Mieterverein oder einem Anwalt.
• •Transparenz fordern: Sprich mit deinem Vermieter, wenn dir etwas unklar ist. Oft lässt sich das Problem im persönlichen Gespräch lösen.

Checkliste:

• •Sind alle abgerechneten Tätigkeiten umlagefähig?
• •Sind die Kosten angemessen?
• •Gibt es ungewöhnliche Steigerungen gegenüber den Vorjahren?
• •Sind die Kosten transparent und nachvollziehbar aufgeschlüsselt?
• •Hast du Belege eingesehen und Tätigkeitsnachweise geprüft?

Fazit

Hausmeisterkosten können ein heikles Thema sein. Aber mit ein wenig Aufmerksamkeit und Sorgfalt kannst du sicherstellen, dass du nicht zu viel zahlst. Prüfe deine Nebenkostenabrechnung genau, hinterfrage unklare Positionen und scheue dich nicht, Einspruch einzulegen, wenn du Fehler entdeckst. So behältst du den Überblick über deine Ausgaben und sorgst für eine faire Abrechnung.