Fristablauf verpasst? So können Sie auch nach Ablauf der Widerspruchsfrist noch Ihre Nebenkostenabrechnung anfechten!

Hey du,

die Nebenkostenabrechnung ist wieder da und du bist fast vom Stuhl gefallen? Kennen wir alle! Und dann der Schock: Die Widerspruchsfrist ist auch noch abgelaufen! Panik? Bloß nicht! Auch wenn die 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums rum sind und du den regulären Widerspruch verpasst hast, gibt es noch Hoffnung. Lass uns mal schauen, was du noch tun kannst, um vielleicht doch noch eine Neuberechnung zu erreichen.

Fristablauf – Was bedeutet das eigentlich?

Zuerst mal kurz zur Erinnerung: Dein Vermieter hat nach Ende des Abrechnungszeitraums (meistens das Kalenderjahr) 12 Monate Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zuzustellen. Du hast dann wiederum 12 Monate Zeit, um Einspruch zu erheben, falls du Fehler entdeckst. Diese Fristen sind wichtig, aber eben nicht in Stein gemeißelt.

Aber was, wenn diese 12 Monate für deinen Widerspruch vorbei sind? Bedeutet das, dass du die Abrechnung einfach schlucken musst? Nicht unbedingt!

Die wichtigsten Gründe, warum du trotz Fristablauf aktiv werden kannst:

Okay, die reguläre Frist ist futsch, aber es gibt ein paar Hintertürchen, die du kennen solltest:

1. 1.Formelle Fehler: War die Abrechnung überhaupt korrekt? Fehlt etwas Wesentliches, wie zum Beispiel eine Aufschlüsselung der Kosten, oder ist der Verteilerschlüssel unklar? Ein formeller Fehler kann die gesamte Abrechnung ungültig machen, selbst nach Ablauf der Frist. Dein Vermieter muss dann eine korrigierte Abrechnung vorlegen, und ab dem Zeitpunkt beginnt eine neue Widerspruchsfrist für dich!

1. 2.Grobe Unrichtigkeit oder offensichtliche Fehler: Stell dir vor, dein Vermieter hat die Kosten für die Gartenpflege des Nachbargrundstücks in deine Abrechnung aufgenommen. Das ist ein offensichtlicher Fehler, den du auch nach Ablauf der Frist rügen kannst. Oder die Abrechnung weicht extrem von den Vorjahren ab, ohne dass es dafür eine nachvollziehbare Erklärung gibt? Auch das könnte ein Grund sein, die Abrechnung genauer unter die Lupe zu nehmen.

1. 3.Unzumutbarkeit: In extremen Fällen, wenn die Nachforderung aufgrund der Fehler in der Abrechnung für dich eine unzumutbare Härte darstellen würde, kann es sein, dass du auch nach Ablauf der Frist noch etwas unternehmen kannst. Das ist aber eher die Ausnahme und muss gut begründet sein.

1. 4.Verwirkung: Hat dein Vermieter dir jahrelang falsche Abrechnungen vorgelegt und du hast nie widersprochen, obwohl dir die Fehler bekannt waren? Dann könnte dein Recht, die Abrechnung anzufechten, verwirkt sein. Aber auch umgekehrt kann es sein: Hat dein Vermieter dir zugesichert, bestimmte Kosten nicht umzulegen, kann er sich später nicht darauf berufen.

Was du jetzt konkret tun kannst:

• •Belegeinsicht fordern: Auch wenn die Widerspruchsfrist vorbei ist, hast du das Recht, die Belege einzusehen. Das ist super wichtig! Nur so kannst du wirklich feststellen, ob die Abrechnung stimmt. Schreib deinem Vermieter eine E-Mail oder einen Brief und bitte um einen Termin zur Belegeinsicht. Mach dir Notizen und fotografiere die Belege ab (wenn erlaubt).

• •Fehler identifizieren und dokumentieren: Wenn du bei der Belegeinsicht Fehler findest, dokumentiere diese genau. Notiere dir, um welche Position es geht, welchen Fehler du vermutest und welche Belege das belegen.

• •Freundliches Gespräch suchen: Bevor du gleich mit dem Anwalt drohst, versuche, das Gespräch mit deinem Vermieter zu suchen. Erkläre ihm freundlich, welche Fehler du gefunden hast und warum du die Abrechnung für falsch hältst. Vielleicht ist er ja einsichtig und bereit, die Abrechnung zu korrigieren.

• •Schriftliche Rüge (mit Begründung): Wenn das Gespräch nicht fruchtet, schreibe deinem Vermieter eine formelle Rüge. Beschreibe darin detailliert die Fehler, die du gefunden hast und warum du die Abrechnung für unrichtig hältst. Weise darauf hin, dass du auch nach Ablauf der Widerspruchsfrist Einwände erheben kannst, da beispielsweise ein formeller Fehler vorliegt oder die Abrechnung grob unrichtig ist. Setze ihm eine angemessene Frist zur Korrektur der Abrechnung.

• •Kulanz anfragen: Manchmal hilft es, einfach nett zu fragen. Schildere deinem Vermieter deine Situation und bitte um Kulanz. Vielleicht ist er bereit, dir entgegenzukommen, auch wenn er rechtlich nicht dazu verpflichtet wäre.

• •Rechtlichen Rat einholen: Wenn du dir unsicher bist oder dein Vermieter sich querstellt, solltest du dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht wenden. Die können dir helfen, deine Rechte durchzusetzen.

BGH-Urteile im Hinterkopf behalten:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in verschiedenen Urteilen mit der Frage beschäftigt, wann ein Mieter auch nach Ablauf der Widerspruchsfrist noch Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung erheben kann. Wichtig ist vor allem, dass der Mieter nicht "arglistig" handelt, also bewusst falsche Angaben macht oder Informationen zurückhält. (BGH, Urteil vom 27.01.2016 – VIII ZR 91/15). Außerdem hat der BGH betont, dass formelle Fehler in der Abrechnung auch nach Ablauf der Frist gerügt werden können (BGH, Urteil vom 29.01.2020 – VIII ZR 67/19).

Der Faktor Zeit – Warum du nicht trödeln solltest:

Auch wenn du nach Ablauf der Widerspruchsfrist noch Möglichkeiten hast, solltest du nicht zu lange warten. Je länger du wartest, desto schwieriger wird es, deine Rechte durchzusetzen. Außerdem besteht die Gefahr, dass dein Vermieter irgendwann die Einrede der Verwirkung erhebt. Also, ran an die Belege!

Fazit:

Auch wenn die Widerspruchsfrist für deine Nebenkostenabrechnung abgelaufen ist, heißt das noch lange nicht, dass du chancenlos bist. Formelle Fehler, grobe Unrichtigkeiten oder besondere Umstände können dir immer noch die Möglichkeit geben, eine Neuberechnung zu erreichen. Wichtig ist, dass du aktiv wirst, deine Rechte kennst und notfalls rechtlichen Rat einholst. Mit ein bisschen Glück und Beharrlichkeit kannst du vielleicht doch noch etwas Geld sparen! Viel Erfolg!