Heizkostenverteilung nach Wohnfläche vs. Verbrauch: Wann Vermieter gegen die Heizkostenverordnung verstoßen (mit BGH-Urteilen)?

Na, wieder mal Bauchschmerzen wegen deiner Heizkostenabrechnung? Du bist nicht allein! Viele Mieter fragen sich, ob die Verteilung der Heizkosten in ihrer Abrechnung eigentlich fair ist. Besonders knifflig wird's, wenn es um die Frage geht: Wohnfläche oder Verbrauch – was gilt denn nun? Und wann verstößt dein Vermieter gegen die Heizkostenverordnung? Keine Sorge, ich helfe dir, Licht ins Dunkel zu bringen!

Wohnfläche vs. Verbrauch: Was sagt die Heizkostenverordnung?

Grundsätzlich ist die Heizkostenverordnung ziemlich klar: Dein Vermieter MUSS die Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen, wenn das technisch überhaupt möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. Das bedeutet, dass dein tatsächlicher Heizverbrauch eine große Rolle spielen muss. Warum? Weil du ja auch nur für das bezahlen sollst, was du wirklich verbraucht hast. Stell dir vor, du sparst fleißig Energie, aber zahlst trotzdem drauf, weil dein Nachbar die Fenster sperrangelweit offen hat! Das wäre ja unfair, oder?

Aber Achtung: Die Heizkostenverordnung erlaubt deinem Vermieter, einen Teil der Kosten nach Wohnfläche abzurechnen. Das ist der sogenannte Grundkostenanteil. Warum gibt es den? Weil auch Kosten entstehen, wenn die Heizungsanlage grundsätzlich bereitgestellt wird – unabhängig davon, ob du viel oder wenig heizt. Das ist wie bei deinem Auto: Auch wenn du wenig fährst, zahlst du Steuern und Versicherung.

Die konkrete Aufteilung: Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50%, aber höchstens 70% der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Der Rest darf nach Wohnfläche verteilt werden. Dein Vermieter kann also zum Beispiel 70% nach Verbrauch und 30% nach Wohnfläche abrechnen.

Merke dir: Die verbrauchsabhängige Abrechnung ist der Regelfall. Nur in bestimmten Ausnahmefällen darf dein Vermieter komplett auf die Verbrauchserfassung verzichten.

Wann darf der Vermieter nach Wohnfläche abrechnen – und wann nicht?

Hier wird's spannend! Dein Vermieter darf NICHT einfach so nach Wohnfläche abrechnen. Es gibt klare Regeln, wann das erlaubt ist:

• •Ausnahmefälle laut Heizkostenverordnung: Wenn die Ausstattung zur Verbrauchserfassung technisch nicht möglich ist (z.B. bei alten Heizungsanlagen in manchen Altbauten) oder wirtschaftlich unzumutbar (z.B. wenn die Umrüstung unverhältnismäßig teuer wäre), darf der Vermieter die Kosten komplett nach Wohnfläche verteilen.
• •Unwirtschaftlichkeit: Das ist ein wichtiger Punkt! Dein Vermieter muss nachweisen, dass die Installation von Heizkostenverteilern oder Wärmemengenzählern unwirtschaftlich wäre. Das bedeutet, dass die Kosten für die Installation und den Betrieb der Geräte in keinem vernünftigen Verhältnis zu den Einsparungen stehen würden, die durch die verbrauchsabhängige Abrechnung erzielt werden könnten. Hier kommt es immer auf den Einzelfall an.
• •Defekte Geräte: Wenn die Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler defekt sind und keine verlässlichen Verbrauchswerte liefern, darf dein Vermieter für den Zeitraum des Defekts die Kosten nach Wohnfläche abrechnen. Aber: Er muss den Defekt unverzüglich beheben lassen!

Was bedeutet das für dich? Wenn dein Vermieter die Heizkosten komplett nach Wohnfläche abrechnet, solltest du hellhörig werden! Frage nach, warum das so ist. Lass dir die Gründe genau erklären und ggf. auch belegen.

BGH-Urteile: Was sagt der Bundesgerichtshof dazu?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in der Vergangenheit mehrfach mit der Heizkostenverordnung auseinandergesetzt und wichtige Urteile gefällt, die deine Rechte als Mieter stärken. Hier ein paar Beispiele:

• •BGH, Urteil vom 16.11.2005, VIII ZR 347/04: Der BGH hat klargestellt, dass die Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung eine zentrale Vorschrift der Heizkostenverordnung ist. Ausnahmen sind eng auszulegen! Dein Vermieter muss also gute Gründe haben, wenn er davon abweichen will.
• •BGH, Urteil vom 29.03.2006, VIII ZR 191/05: Hier ging es um die Wirtschaftlichkeit der Ausstattung. Der BGH hat betont, dass der Vermieter die Unwirtschaftlichkeit der Ausstattung nachweisen muss. Einfach zu behaupten, es sei zu teuer, reicht nicht aus!
• •BGH, Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 273/09: In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass ein Verstoß gegen die Heizkostenverordnung dazu führen kann, dass du als Mieter das Recht hast, die Heizkostenabrechnung um 15% zu kürzen! Das ist ein starkes Argument, um deinen Vermieter zur Einhaltung der Regeln zu bewegen.

Praktische Tipps für dich

Was kannst du konkret tun, wenn du Zweifel an deiner Heizkostenabrechnung hast?

1. 1.Prüfe deine Abrechnung genau: Stimmen die Wohnfläche, die Verbrauchswerte und die Umlageschlüssel? Sind alle Kostenpositionen nachvollziehbar?
2. 2.Fordere Belege an: Dein Vermieter ist verpflichtet, dir Einsicht in die Belege zu gewähren. Das sind z.B. Rechnungen für Heizöl oder Gas, Wartungsverträge und Ableseprotokolle.
3. 3.Vergleiche deinen Verbrauch: Vergleiche deinen Verbrauch mit dem der Vorjahre und mit dem Durchschnittsverbrauch in deinem Haus. Gibt es auffällige Abweichungen?
4. 4.Sprich mit deinem Vermieter: Suche das Gespräch mit deinem Vermieter und kläre deine Fragen. Vielleicht lässt sich das Problem schon im persönlichen Gespräch lösen.
5. 5.Hole dir rechtlichen Rat: Wenn du dir unsicher bist oder dein Vermieter sich querstellt, solltest du dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht wenden. Die können deine Abrechnung prüfen und dich bei der Durchsetzung deiner Rechte unterstützen.
6. 6.Kürze deine Zahlung: Wenn du der Meinung bist, dass deine Heizkostenabrechnung fehlerhaft ist, kannst du einen Teil der Zahlung zurückbehalten. Aber Achtung: Du solltest den Betrag, den du kürzt, unbedingt begründen und deinem Vermieter mitteilen. Am besten lässt du dich vorher von einem Experten beraten.

Fazit

Die Heizkostenverordnung ist ein komplexes Thema, aber es lohnt sich, sich damit auseinanderzusetzen. Denn nur so kannst du sicherstellen, dass deine Heizkostenabrechnung fair ist und du nicht zu viel bezahlst. Denk daran: Dein Vermieter muss die Heizkosten grundsätzlich verbrauchsabhängig abrechnen. Ausnahmen sind nur in bestimmten Fällen erlaubt und müssen von ihm nachgewiesen werden. Wenn du Zweifel hast, prüfe deine Abrechnung genau, fordere Belege an und hole dir im Zweifelsfall rechtlichen Rat. Und vergiss nicht: Du hast Rechte als Mieter! Also, lass dich nicht über den Tisch ziehen!