Nebenkostenabrechnung: Verkauf der Immobilie während des Abrechnungszeitraums – Wer zahlt was und wie wird korrekt abgerechnet?

Hey du,

Nebenkostenabrechnungen… das ist ja oft schon ein Thema für sich. Aber wenn dann noch ein Immobilienverkauf während des Abrechnungszeitraums ins Spiel kommt, wird's erst richtig knifflig, oder? Keine Sorge, ich helfe dir, da durchzublicken! Viele Mieter sind unsicher, wer für welchen Zeitraum zuständig ist und wie überhaupt korrekt abgerechnet wird. Lass uns das mal gemeinsam aufdröseln.

Der Stichtag: Was passiert beim Verkauf?

Stell dir vor, dein Vermieter verkauft mitten im Jahr die Immobilie. Der Stichtag ist der Tag, an dem der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Ab diesem Tag ist der neue Eigentümer dein neuer Vermieter und für alles zuständig, was danach kommt. Klingt logisch, oder?

Wer zahlt was? Aufteilung des Abrechnungszeitraums

Das bedeutet, dass der Abrechnungszeitraum aufgeteilt werden muss. Der alte Vermieter ist für die Zeit bis zum Grundbucheintrag zuständig, der neue Vermieter für die Zeit danach.

• •Alter Vermieter: Verantwortlich für die Nebenkosten vom 1. Januar bis zum 29. Juni.
• •Neuer Vermieter: Verantwortlich für die Nebenkosten vom 30. Juni bis zum 31. Dezember.

Das bedeutet für dich, dass du im Idealfall zwei separate Abrechnungen bekommst. Eine vom alten Vermieter für seinen Zeitraum und eine vom neuen Vermieter für seinen Zeitraum.

Aber Achtung: In der Praxis läuft es oft anders. Meistens erstellt der neue Vermieter die komplette Abrechnung für den gesamten Zeitraum. Das ist auch erlaubt, solange er die Kosten korrekt auf die beiden Zeiträume aufteilt.

Worauf du bei der Abrechnung achten solltest

Hier sind ein paar Tipps, damit du bei der Nebenkostenabrechnung nach einem Immobilienverkauf nicht über den Tisch gezogen wirst:

• •Prüfe den Abrechnungszeitraum: Stimmt der Zeitraum, für den abgerechnet wird? Wurde der Zeitraum korrekt aufgeteilt?
• •Vergleiche die Kosten: Sind die Kosten im Vergleich zu den Vorjahren plausibel? Große Abweichungen solltest du hinterfragen.
• •Achte auf die Umlageschlüssel: Wurden die Umlageschlüssel (z.B. Wohnfläche) korrekt angewendet und auf die jeweiligen Zeiträume angepasst?
• •Lass dir Belege zeigen: Du hast das Recht, die Belege einzusehen! Das ist wichtig, um die Kosten nachzuvollziehen.
• •Hole dir Hilfe: Wenn du dir unsicher bist, wende dich an den Mieterverein oder einen Anwalt.

Stolpersteine und wie du sie vermeidest

Ein häufiges Problem ist, dass der alte Vermieter sich aus der Verantwortung zieht und sagt, der neue Vermieter sei zuständig. Oder umgekehrt. Das ist natürlich nicht richtig! Beide sind für ihren jeweiligen Zeitraum verantwortlich.

Was du tun kannst:

• •Kommunikation ist Key: Sprich mit beiden Vermietern. Erkläre dein Problem und bitte um Klärung.
• •Schriftliche Aufforderung: Fordere beide Vermieter schriftlich auf, dir eine korrekte Abrechnung für ihren jeweiligen Zeitraum zu erstellen. Setze eine Frist.
• •Mieterverein: Der Mieterverein kann dir helfen, deine Ansprüche durchzusetzen.

BGH-Urteile im Blick

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich schon mehrfach mit dem Thema Nebenkostenabrechnung bei Immobilienverkäufen beschäftigt. Ein wichtiges Urteil ist beispielsweise das vom 16. September 2009 (Az.: VIII ZR 341/08). Darin hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter, der zum Zeitpunkt der Abrechnungserstellung Eigentümer ist, grundsätzlich zur Abrechnung verpflichtet ist. Er muss sich dann aber mit dem alten Vermieter auseinandersetzen, um die Kosten korrekt aufzuteilen.

Was bedeutet das für dich? Du kannst dich in der Regel an den neuen Vermieter wenden, auch wenn er nur einen Teil des Abrechnungszeitraums Eigentümer war. Er muss sich dann intern mit dem alten Vermieter einigen.

Was passiert mit Vorauszahlungen?

Deine geleisteten Vorauszahlungen müssen natürlich auch korrekt berücksichtigt werden. Wurden zu viel oder zu wenig Nebenkosten gezahlt, muss der entsprechende Betrag zurückerstattet oder nachgezahlt werden. Die Aufteilung der Vorauszahlungen erfolgt ebenfalls anteilig auf die Zeiträume der alten und neuen Vermieterschaft.

Spezielle Fälle: Heizkosten

Besonders bei den Heizkosten ist eine genaue Aufteilung wichtig. Hier muss der Verbrauch in den jeweiligen Zeiträumen erfasst werden. Wenn die Heizkosten über Wärmemengenzähler erfasst werden, ist das relativ einfach. Wenn nicht, muss der Verbrauch geschätzt werden. Die Schätzung sollte aber nachvollziehbar und plausibel sein.

Fazit: Augen auf bei der Nebenkostenabrechnung!

Ein Immobilienverkauf während des Abrechnungszeitraums kann die Nebenkostenabrechnung komplizierter machen. Aber mit den richtigen Informationen und ein wenig Aufmerksamkeit kannst du sicherstellen, dass alles korrekt abläuft. Prüfe die Abrechnung genau, scheue dich nicht, Fragen zu stellen und hole dir im Zweifelsfall Hilfe. So vermeidest du böse Überraschungen und sorgst für Klarheit! Bleib dran und lass dich nicht unterkriegen!