Vermieter rechnet Instandhaltung als Instandsetzung ab: So erkennen Mieter den Unterschied in der Nebenkostenabrechnung und legen erfolgreich Widerspruch ein

Mist, schon wieder die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten! Und irgendwie kommt dir die Summe wieder viel zu hoch vor? Kein Wunder, denn leider schleichen sich oft Fehler ein. Einer der häufigsten: Dein Vermieter versucht, dir Kosten für Instandhaltung unterzujubeln, obwohl er nur Instandsetzung abrechnen darf. Klingt kompliziert? Keine Sorge, ich zeige dir, wie du den Unterschied erkennst und erfolgreich Widerspruch einlegst!

Was ist eigentlich der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung?

Bevor wir ins Detail gehen, müssen wir erstmal klären, was diese beiden Begriffe bedeuten:

• •Instandhaltung: Stell dir vor, dein Auto braucht eine regelmäßige Inspektion. Ölwechsel, Bremsen checken, das sind alles Maßnahmen, um den Zustand zu erhalten und größeren Schäden vorzubeugen. Bei deiner Wohnung ist das ähnlich: Kleinere Reparaturen, Wartungsarbeiten oder das Ölen von quietschenden Türen fallen unter Instandhaltung. Diese Kosten darf dein Vermieter NICHT auf dich umlegen!

• •Instandsetzung: Hier geht es um die Beseitigung von Schäden, die bereits entstanden sind. Zum Beispiel, wenn ein Wasserrohrbruch repariert werden muss oder ein Fenster kaputt ist. Nur diese Kosten, die zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands notwendig sind, darf dein Vermieter in der Nebenkostenabrechnung aufführen.

So erkennst du den Unterschied in deiner Nebenkostenabrechnung

Jetzt wird es spannend! Wie findest du heraus, ob dein Vermieter Instandhaltungskosten versteckt hat? Hier sind ein paar Tipps:

1. 1.Wirf einen genauen Blick auf die Bezeichnung: Achte auf Begriffe wie "Wartung", "Inspektion", "Überprüfung" oder "Pflege". Diese deuten oft auf Instandhaltung hin. Auch wenn dort steht "Erneuerung", aber keine Beschreibung des ursprünglichen Schadens erfolgt, könnte es sich um Instandhaltung handeln.

1. 2.Sei misstrauisch bei Pauschalbeträgen: Wenn in der Abrechnung nur "Reparaturen" oder "Wartung der Heizungsanlage" ohne detaillierte Auflistung steht, solltest du hellhörig werden. Frag nach einer detaillierten Aufschlüsselung!

1. 3.Achte auf wiederkehrende Kosten: Tauchen in deiner Abrechnung regelmäßig Posten für "jährliche Wartung der Rauchmelder" oder "jährliche Inspektion der Heizung" auf? Das sind typische Instandhaltungskosten.

1. 4.Vergleiche mit Vorjahren: Sind die Reparaturkosten im Vergleich zu den Vorjahren plötzlich extrem gestiegen, ohne dass es dafür eine plausible Erklärung gibt (z.B. einen großen Schaden)? Das könnte ein Hinweis darauf sein, dass Instandhaltungskosten versteckt wurden.

1. 5.Lies das Kleingedruckte: Manchmal versucht der Vermieter, Instandhaltungskosten über sogenannte "Sonstige Betriebskosten" unterzujubeln. Achte auch hier auf verdächtige Posten!

• •Reinigung und Wartung von Dachrinnen
• •Wartung von Feuerlöschern (außer sie mussten tatsächlich benutzt werden)
• •Regelmäßige Inspektion der Heizungsanlage
• •Wartung der Aufzugsanlage (außer es gab einen konkreten Schaden)
• •Schornsteinreinigung (die eigentliche Reinigung, nicht die Beseitigung von Schäden am Schornstein)

Was ist mit Schönheitsreparaturen?

Ein Sonderfall sind Schönheitsreparaturen. Hierbei handelt es sich um das Beseitigen von Gebrauchsspuren, die du selbst verursacht hast (z.B. Streichen von Wänden, Tapezieren, Ausbessern von Bohrlöchern). Diese Kosten musst du grundsätzlich selbst tragen, wenn das im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Allerdings darf dein Vermieter dir keine unverhältnismäßigen oder unzulässigen Klauseln auferlegen (BGH-Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14). Lass dich hier im Zweifelsfall von einem Mieterverein beraten!

So legst du erfolgreich Widerspruch gegen deine Nebenkostenabrechnung ein

Du hast den Verdacht, dass dein Vermieter Instandhaltungskosten abgerechnet hat? Dann solltest du unbedingt Widerspruch einlegen! So gehst du vor:

1. 1.Frist wahren! Du hast in der Regel zwölf Monate Zeit, um Widerspruch gegen deine Nebenkostenabrechnung einzulegen. Diese Frist beginnt mit dem Zugang der Abrechnung.

1. 2.Schriftlich Widerspruch einlegen: Dein Widerspruch muss schriftlich erfolgen (per Brief oder E-Mail mit Lesebestätigung).

1. 3.Begründung angeben: Formuliere deinen Widerspruch so konkret wie möglich. Nenne die einzelnen Posten, bei denen du Instandhaltungskosten vermutest und erkläre, warum du diese für unzulässig hältst. Fordere eine detaillierte Aufschlüsselung der Kosten und lege gegebenenfalls Fotos oder andere Beweise bei.

1. 4.Belege einsehen: Du hast das Recht, die Originalbelege zur Nebenkostenabrechnung einzusehen. Vereinbare einen Termin mit deinem Vermieter und prüfe die Belege genau. Notiere dir alle verdächtigen Posten.

1. 5.Zahle unter Vorbehalt: Zahle den Betrag, den dein Vermieter fordert, unter Vorbehalt. So vermeidest du Mahnungen und Inkassoverfahren. Wenn dein Widerspruch erfolgreich ist, bekommst du das Geld zurück.

"Sehr geehrte/r Herr/Frau [Name des Vermieters],

hiermit lege ich Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum [Zeitraum] ein, die ich am [Datum] erhalten habe.

Ich beanstande insbesondere folgende Posten:

• •[Posten 1]: Hier vermute ich, dass es sich um Instandhaltungskosten handelt, da [Begründung].
• •[Posten 2]: Hier fehlt eine detaillierte Aufschlüsselung der Kosten. Ich bitte um Vorlage der Originalbelege.

Mit freundlichen Grüßen,

[Dein Name]"

Was, wenn der Vermieter sich querstellt?

Manchmal reagiert der Vermieter nicht auf deinen Widerspruch oder weist ihn einfach zurück. In diesem Fall hast du folgende Möglichkeiten:

• •Mieterverein: Suche dir Rat und Unterstützung bei einem Mieterverein. Die Experten dort können dir helfen, deinen Widerspruch zu begründen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten.

• •Anwalt für Mietrecht: Wenn es hart auf hart kommt, solltest du dich von einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen. Er kann deine Rechte durchsetzen und dich vor Gericht vertreten.

• •Mediation: Versuche, mit deinem Vermieter eine einvernehmliche Lösung zu finden. Eine Mediation kann dabei helfen, Missverständnisse auszuräumen und einen Kompromiss zu schließen.

Fazit

Lass dich nicht von deiner Nebenkostenabrechnung überrumpeln! Mit etwas Aufmerksamkeit und den richtigen Informationen kannst du Fehler erkennen und dein Recht durchsetzen. Denke daran: Instandhaltungskosten darf dein Vermieter nicht auf dich umlegen. Leg im Zweifelsfall Widerspruch ein und hol dir professionelle Hilfe, wenn nötig. So sparst du bares Geld und sorgst für Klarheit in deiner Mietbeziehung. Viel Erfolg!