Nebenkostenabrechnung trotz Auszug: Welche Kosten Vermieter nachträglich geltend machen dürfen (und welche nicht!) - Inklusive BGH-Urteilen

Na, Umzugsstress hinter dir? Endlich die neue Wohnung bezogen, die alte entrümpelt und die Schlüssel abgegeben? Super! Aber Achtung: Auch nach dem Auszug kann noch Post vom Vermieter kommen – und zwar die gefürchtete Nebenkostenabrechnung. Und die kann, besonders wenn du schon woanders wohnst, für ordentlich Verwirrung sorgen. Keine Panik! Ich helfe dir, den Durchblick zu behalten und zu verstehen, welche Kosten dein Vermieter nachträglich geltend machen darf und welche nicht.

Die Abrechnung kommt: Was du wissen musst

Du denkst, mit dem Auszug ist alles erledigt? Falsch gedacht! Dein Vermieter hat das Recht, dir auch nach deinem Auszug noch eine Nebenkostenabrechnung zu schicken. Aber keine Sorge, es gibt Regeln und Fristen, an die er sich halten muss.

Die Abrechnungsfrist: Zeit ist Geld (und Wissen!)

Das Wichtigste zuerst: Dein Vermieter hat nicht unendlich Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zuzuschicken. Die Abrechnungsfrist beträgt laut Gesetz 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Der Abrechnungszeitraum ist meistens das Kalenderjahr (1. Januar bis 31. Dezember).

Kommt die Abrechnung später an, ist sie in der Regel ungültig und du musst nicht zahlen! Es sei denn, dein Vermieter hat die Verspätung nicht zu verschulden, beispielsweise weil er auf eine Abrechnung eines Versorgers (z.B. für Heizkosten) warten musste. Das muss er dir aber nachweisen können.

Was darf abgerechnet werden?

Grundsätzlich darf dein Vermieter alle Betriebskosten abrechnen, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Betriebskosten sind Kosten, die durch den laufenden Betrieb des Gebäudes entstehen. Dazu gehören zum Beispiel:

• •Heizung und Warmwasser: Der Klassiker! Hier wird dein Verbrauch anhand von Zählern oder Verteilerschlüsseln ermittelt.
• •Wasser und Abwasser: Auch hier zählt dein Verbrauch.
• •Müllabfuhr: Die Kosten für die Müllentsorgung werden auf die Mieter umgelegt.
• •Hausmeister: Das Gehalt des Hausmeisters, sofern er Tätigkeiten ausübt, die dem Betrieb des Hauses dienen (z.B. Gartenpflege, Treppenhausreinigung).
• •Grundsteuer: Ja, auch die Grundsteuer darf auf dich umgelegt werden.
• •Gebäudeversicherung: Schützt das Haus vor Schäden und wird anteilig auf die Mieter umgelegt.
• •Treppenhausreinigung: Entweder durch einen Dienstleister oder durch die Mieter selbst (nach Plan).
• •Gartenpflege: Wenn ein Garten vorhanden ist, fallen Kosten für die Pflege an.

Was darf NICHT abgerechnet werden?

Dein Vermieter darf dir nicht einfach alles in Rechnung stellen. Folgende Kosten sind in der Regel nicht umlagefähig:

• •Reparaturen: Kosten für Reparaturen am Haus sind Sache des Vermieters.
• •Verwaltungskosten: Das Gehalt des Vermieters oder die Kosten für die Hausverwaltung darf er nicht auf dich umlegen.
• •Instandhaltungskosten: Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes (z.B. Erneuerung des Daches) sind ebenfalls Sache des Vermieters.
• •Kosten für Leerstand: Wenn Wohnungen im Haus leer stehen, darfst du nicht für deren Kosten aufkommen.

Besonderheit: Abrechnung nach Auszug

Auch wenn du mitten im Abrechnungszeitraum ausgezogen bist, hast du Anspruch auf eine korrekte Abrechnung. Die Kosten werden dann zeitanteilig berechnet.

Die Kaution: Dein Sicherheitsnetz (vielleicht)

Viele Mieter fragen sich, ob der Vermieter die Nebenkostennachzahlung mit der Kaution verrechnen darf. Die Antwort ist: Ja, grundsätzlich schon. Allerdings darf der Vermieter die Kaution nicht einfach so einbehalten. Er muss dir eine nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung vorlegen.

Dein Vermieter darf einen Teil der Kaution für die voraussichtliche Nachzahlung einbehalten. Er muss dir aber innerhalb einer angemessenen Frist (meist 6-12 Monate) nach Auszug die endgültige Nebenkostenabrechnung zukommen lassen und den Rest der Kaution auszahlen.

BGH-Urteile: Was die Richter sagen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zahlreichen Urteilen die Rechte von Mietern gestärkt. Hier ein paar Beispiele:

• •BGH, Urteil vom 27.01.2010, VIII ZR 39/09: Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung so gestalten, dass sie für den Mieter verständlich ist. Du musst nachvollziehen können, wie die Kosten berechnet wurden.
• •BGH, Urteil vom 25.01.2006, VIII ZR 142/05: Die Abrechnungsfrist von 12 Monaten ist bindend. Versäumt der Vermieter die Frist, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen (es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu verschulden).

Was tun, wenn die Abrechnung falsch ist?

Du hast die Nebenkostenabrechnung bekommen und bist dir unsicher, ob alles stimmt? Keine Panik!

1. 1.Prüfe die Abrechnung: Vergleiche die Abrechnung mit deinem Mietvertrag. Sind alle Positionen korrekt aufgeführt? Sind die Kosten plausibel?
2. 2.Fordere Belege an: Du hast das Recht, Einsicht in die Originalbelege zu nehmen. Dein Vermieter muss dir diese vorlegen.
3. 3.Lege Widerspruch ein: Wenn du Fehler entdeckst, solltest du innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich Widerspruch einlegen. Begründe deinen Widerspruch genau und fordere eine Korrektur der Abrechnung.
4. 4.Suche dir Hilfe: Wenn du dir unsicher bist, kannst du dich an den Mieterverein oder einen Anwalt wenden.

Verjährung: Irgendwann ist Schluss!

Auch wenn dein Vermieter die Abrechnungsfrist eingehalten hat, kann es sein, dass seine Forderung verjährt ist. Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist.

Fazit: Bleib am Ball!

Die Nebenkostenabrechnung nach dem Auszug kann kompliziert sein. Aber mit dem richtigen Wissen und ein bisschen Aufmerksamkeit kannst du deine Rechte schützen. Prüfe die Abrechnung sorgfältig, fordere Belege an und lege im Zweifelsfall Widerspruch ein. Und denk dran: Du bist nicht allein! Es gibt viele Stellen, die dir bei Fragen und Problemen weiterhelfen können. Viel Erfolg!