Frist verpasst? Nebenkostenabrechnung kommt verspätet: Ihre Rechte als Mieter und wann Sie nicht zahlen müssen (inkl. BGH-Urteil)

Na, klingelt's da auch schon wieder? Die Nebenkostenabrechnung flattert ins Haus und du fragst dich: "Ist das Ding überhaupt noch gültig?". Keine Sorge, das geht vielen Mietern so! Und genau deshalb habe ich diesen kleinen Ratgeber für dich zusammengestellt. Hier erfährst du alles, was du über verspätete Nebenkostenabrechnungen wissen musst – wann du zahlen musst und wann du getrost ablehnen kannst. Los geht's!

Die magische Frist: Wann muss die Abrechnung da sein?

Ganz wichtig: Dein Vermieter hat nicht ewig Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zu präsentieren. Gesetzlich ist geregelt, dass die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir eintreffen muss.

• •Was bedeutet das konkret? Stell dir vor, der Abrechnungszeitraum läuft vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Dann muss die Abrechnung spätestens am 31. Dezember des Folgejahres bei dir sein. Kommt sie erst am 1. Januar (oder später) an, ist sie verspätet.

• •Achtung: Es zählt der Zugang der Abrechnung bei dir, nicht das Datum, an dem sie erstellt wurde oder zur Post gegeben wurde. Im Zweifel solltest du dir also den Poststempel oder eine Empfangsbestätigung aufheben.

Verspätete Abrechnung: Was nun?

So, die Abrechnung ist verspätet. Was bedeutet das für dich? Grundsätzlich gilt:

• •Nachzahlung? Musst du in der Regel NICHT zahlen! Wenn die Abrechnung nach Ablauf der 12-Monats-Frist bei dir ankommt und du eine Nachzahlung leisten sollst, bist du in den meisten Fällen fein raus. Dein Vermieter hat seine Frist verpasst und kann die Nachforderung nicht mehr geltend machen.

• •Guthaben? Bekommst du trotzdem! Selbst wenn die Abrechnung verspätet ist, hat dein Vermieter die Pflicht, dir ein eventuelles Guthaben auszuzahlen. Die versäumte Frist schützt ihn nicht davor, dir Geld zurückzuzahlen.

Warum die Frist so wichtig ist: Das BGH-Urteil

Die 12-Monats-Frist ist kein Zufall. du soll dir als Mieter die Möglichkeit geben, die Abrechnung in Ruhe zu prüfen. Der Vermieter soll nicht unbegrenzt Zeit haben, eine Abrechnung zu erstellen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies in mehreren Urteilen bestätigt.

BGH-Urteil vom 25.01.2006 (VIII ZR 71/05): Der BGH hat klargestellt, dass die 12-Monats-Frist eine Ausschlussfrist ist. Das bedeutet, dass der Vermieter nach Ablauf dieser Frist keine Nachforderungen mehr stellen kann.

Ausnahmen von der Regel: Wann du doch zahlen musst

Es gibt ein paar Situationen, in denen du trotz verspäteter Abrechnung zur Kasse gebeten werden kannst:

1. 1.Der Vermieter hat die Verspätung nicht verschuldet: Wenn dein Vermieter nachweisen kann, dass er die Verspätung nicht zu verantworten hat, kann er die Nachforderung möglicherweise trotzdem geltend machen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn er aufgrund von Krankheit, Insolvenz des Hausverwalters oder anderen unvorhersehbaren Ereignissen gehindert war, die Abrechnung rechtzeitig zu erstellen. Allerdings muss er diese Umstände beweisen. Das ist oft schwierig.

1. 2.Du hast die Verspätung selbst verursacht: Hast du deinem Vermieter wichtige Informationen (z.B. deinen Zählerstand) nicht rechtzeitig mitgeteilt oder ihn anderweitig an der rechtzeitigen Erstellung der Abrechnung gehindert, kann er die Nachforderung unter Umständen trotzdem durchsetzen.

Was tun, wenn die Abrechnung verspätet kommt? Schritt für Schritt

1. 1.Datum prüfen: Überprüfe als Erstes, wann dir die Abrechnung zugegangen ist. Notiere dir das Datum und bewahre den Umschlag mit dem Poststempel auf.

1. 2.Abrechnungszeitraum checken: Stelle sicher, dass du den Abrechnungszeitraum kennst. Er steht normalerweise in deinem Mietvertrag.

1. 3.Frist berechnen: Addiere 12 Monate zum Ende des Abrechnungszeitraums. Das ist die Frist, innerhalb derer die Abrechnung bei dir sein musste.

1. 4.Verspätung feststellen: Wenn die Abrechnung nach Ablauf dieser Frist bei dir angekommen ist, ist sie verspätet.

1. 5.Vermieter informieren: Teile deinem Vermieter schriftlich mit, dass du die Nachforderung aufgrund der Verspätung nicht anerkennst. Formuliere dein Schreiben freundlich, aber bestimmt. Du kannst ihm auch anbieten, das Guthaben aus der Abrechnung (falls vorhanden) zu verrechnen.

1. 6.Begründung prüfen: Wenn dein Vermieter die Nachforderung trotzdem aufrechterhält, bitte ihn um eine detaillierte Begründung, warum er die Verspätung nicht verschuldet hat.

1. 7.Rechtlichen Rat einholen: Wenn du dir unsicher bist oder dein Vermieter auf die Nachforderung besteht, solltest du dich rechtlich beraten lassen. Ein Mieterverein oder ein Anwalt für Mietrecht kann dir helfen, deine Rechte durchzusetzen.

Formulierungsbeispiel für dein Schreiben an den Vermieter

"Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name des Vermieters],

hiermit teile ich dir mit, dass ich die Nachforderung aus deiner Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum [Abrechnungszeitraum] nicht anerkenne. Die Abrechnung ist mir am [Datum des Zugangs] zugegangen und damit nach Ablauf der gesetzlichen Frist von 12 Monaten.

Gemäß § 556 Abs. 3 BGB und der einschlägigen Rechtsprechung des BGH (z.B. Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 71/05) ist eine Nachforderung nach Ablauf dieser Frist grundsätzlich ausgeschlossen.

Ich bitte du daher, von der Geltendmachung der Nachforderung abzusehen. Ein eventuelles Guthaben aus der Abrechnung erwarte ich selbstverständlich innerhalb der üblichen Frist.

Mit freundlichen Grüßen,

[Dein Name]"

Verjährung von Nebenkostenforderungen

Achtung, Verjährung ist nochmal etwas anderes als die 12-Monats-Frist! Selbst wenn die Abrechnung rechtzeitig bei dir ankommt, kann dein Vermieter die Forderung nicht ewig geltend machen. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist.

• •Beispiel: Eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2023 muss spätestens bis zum 31. Dezember 2026 geltend gemacht werden.

Fazit: Kenne deine Rechte!

Die Nebenkostenabrechnung ist oft ein Buch mit sieben Siegeln. Aber mit dem richtigen Wissen kannst du dich gegen unberechtigte Forderungen wehren. Denk daran: Die 12-Monats-Frist ist dein bester Freund! Wenn die Abrechnung verspätet ist, musst du in der Regel keine Nachzahlung leisten. Lass dich nicht einschüchtern und informiere dich, bevor du zahlst. Und im Zweifelsfall: Ab zum Mieterverein oder Anwalt! Viel Erfolg!