Nebenkostenabrechnung: Nachforderung trotz verspäteter Abrechnung – Wann Vermieter Pech haben (und Mieter sparen)!

Na, wieder mal die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten gehabt und 'nen Schreck bekommen? Da flattert das Ding rein und statt 'ner Rückzahlung steht da 'ne saftige Nachforderung! Besonders ärgerlich wird's, wenn du denkst: "Hey, das kommt aber spät!" Und genau da liegt oft der Knackpunkt: Wann müssen Vermieter eigentlich die Nebenkostenabrechnung schicken und was passiert, wenn sie zu spät dran sind? Wir klären das jetzt, damit du weißt, wann dein Vermieter Pech hat und du vielleicht sogar sparen kannst!

Die magische 12-Monats-Frist: Dein Schutzschild

Die wichtigste Regel, die du dir merken musst, ist die 12-Monats-Frist. Dein Vermieter hat genau ein Jahr Zeit, um dir die Nebenkostenabrechnung für das vergangene Jahr zukommen zu lassen. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Klingt kompliziert? Ist es aber nicht!

Was passiert, wenn die Abrechnung zu spät kommt?

Jetzt wird's interessant! Grundsätzlich gilt: Wenn dein Vermieter die 12-Monats-Frist verpasst, kann er keine Nachforderungen mehr stellen. Du bist fein raus und musst die geforderte Summe nicht bezahlen! Juhu!

Warum ist das so? Der Gesetzgeber will dich als Mieter schützen. Du sollst Planungssicherheit haben und nicht jahrelang im Ungewissen darüber sein, ob noch eine dicke Nachzahlung auf dich zukommt.

Ausnahmen bestätigen die Regel: Wann der Vermieter doch noch Kohle sehen kann

Wie immer gibt es aber auch Ausnahmen von dieser Regel. Dein Vermieter kann trotz verspäteter Abrechnung noch eine Nachforderung stellen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat. Das bedeutet, er muss beweisen, dass er alles Zumutbare getan hat, um die Abrechnung pünktlich zu erstellen, aber durch unvorhersehbare Umstände daran gehindert wurde.

Typische Beispiele:

• •Späte Rechnungen von Versorgern: Wenn der Vermieter sehr spät die Abrechnungen von Wasser-, Heizungs- oder Stromanbietern erhält und dadurch die Nebenkostenabrechnung nicht rechtzeitig erstellen kann.
• •Unerwartete Krankheit: Wenn der Vermieter (oder der zuständige Mitarbeiter) schwer erkrankt und die Abrechnung deshalb nicht rechtzeitig fertiggestellt werden kann.
• •Brandschaden oder ähnliche Katastrophen: Wenn wichtige Unterlagen durch unvorhersehbare Ereignisse vernichtet wurden.

Aber Achtung! Dein Vermieter muss dir die Gründe für die Verspätung unverzüglich mitteilen, sobald er davon Kenntnis erlangt. Er kann sich nicht einfach zurücklehnen und schweigen. Und er muss beweisen, dass er die Verspätung nicht verschuldet hat.

Merke: Es liegt in der Beweispflicht des Vermieters, dass er die Verspätung nicht zu verantworten hat! Du musst ihm nicht beweisen, dass er Schuld hat.

Was du tun solltest, wenn die Abrechnung zu spät kommt

1. 1.Datum prüfen: Checke genau, wann du die Abrechnung erhalten hast.
2. 2.Ruhe bewahren: Lass dich nicht gleich einschüchtern.
3. 3.Vermieter kontaktieren: Schreib deinem Vermieter einen Brief (am besten per Einschreiben), in dem du ihn auf die verspätete Abrechnung hinweist und ihm mitteilst, dass du die Nachforderung aufgrund der Verspätung nicht bezahlen wirst.
4. 4.Begründung prüfen: Wenn der Vermieter eine Begründung für die Verspätung liefert, prüfe diese sorgfältig. Ist sie wirklich stichhaltig? Konnte der Vermieter wirklich nichts tun, um die Verspätung zu vermeiden?
5. 5.Rechtlichen Rat einholen: Wenn du dir unsicher bist oder der Vermieter auf die Nachforderung besteht, solltest du dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht wenden.

Und was ist mit Guthaben?

Gute Frage! Auch wenn die Abrechnung verspätet ist, hast du natürlich Anspruch auf ein Guthaben, falls sich herausstellt, dass du zu viel bezahlt hast. Dein Vermieter muss dir das Guthaben unverzüglich auszahlen, auch wenn er die Abrechnung verspätet zugestellt hat. Das hat der BGH (Bundesgerichtshof) in mehreren Urteilen bestätigt.

Frist für die Einwendungen: Nicht verpassen!

Auch wenn du die Abrechnung fristgerecht erhalten hast, solltest du sie genau prüfen. Du hast 12 Monate Zeit, um Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben. Diese Frist beginnt mit dem Zugang der Abrechnung. Wenn du Fehler entdeckst, musst du deinem Vermieter schriftlich mitteilen, welche Positionen du beanstandest. Auch hier gilt: Einschreiben ist dein Freund!

BGH-Urteile im Blick

Der BGH hat sich schon oft mit dem Thema Nebenkostenabrechnung beschäftigt. Hier ein paar Urteile, die du kennen solltest:

• •BGH, Urteil vom 25.01.2006, VIII ZR 71/05: Hier wurde klargestellt, dass der Vermieter die Verspätung der Abrechnung zu vertreten hat, wenn er sich nicht rechtzeitig um die Erstellung gekümmert hat.
• •BGH, Urteil vom 29.03.2006, VIII ZR 190/05: Dieses Urteil bestätigt, dass der Mieter Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens hat, auch wenn die Abrechnung verspätet ist.

Fazit: Wissen ist Macht!

Die Nebenkostenabrechnung ist oft ein Minenfeld. Aber mit dem richtigen Wissen kannst du dich erfolgreich verteidigen und im besten Fall sogar Geld sparen. Merke dir die 12-Monats-Frist, prüfe die Abrechnung sorgfältig und scheue dich nicht, deine Rechte einzufordern. Und denk dran: Im Zweifelsfall hol dir rechtlichen Rat! So wirst du zum Nebenkosten-Profi!