Nebenkostenabrechnung: Umsatzsteuer auf Reparaturen – Müssen Mieter zahlen oder ist das Sache des Vermieters?

Na, flattert dir auch jedes Jahr die Nebenkostenabrechnung ins Haus und du fragst dich, was da eigentlich alles drin steht? Besonders knifflig wird's, wenn du Posten wie "Umsatzsteuer auf Reparaturen" entdeckst. Müssen wir Mieter das wirklich blechen? Keine Panik, lass uns das mal genauer unter die Lupe nehmen!

Umsatzsteuer auf Reparaturen: Was steckt dahinter?

Stell dir vor, im Haus tropft ein Wasserhahn oder die Heizung macht komische Geräusche. Der Vermieter beauftragt einen Handwerker, der das Ganze repariert. Logisch, dass dafür Kosten entstehen. Aber der Handwerker stellt dem Vermieter natürlich auch Umsatzsteuer (auch Mehrwertsteuer genannt) in Rechnung. Und genau diese Umsatzsteuer taucht dann manchmal in deiner Nebenkostenabrechnung auf. Die Frage ist: Darf der Vermieter das einfach so an dich weitergeben?

Grundsätzlich gilt: Ob du als Mieter die Umsatzsteuer auf Reparaturen zahlen musst, hängt davon ab, ob die Reparaturkosten überhaupt umlagefähig sind. Umlagefähig bedeutet, dass der Vermieter diese Kosten auf die Mieter umlegen darf.

Umlagefähige Reparaturen: Was gehört dazu?

Nicht alle Reparaturen darf der Vermieter einfach in die Nebenkostenabrechnung packen. Umlagefähig sind nur Reparaturen, die unter den Begriff der "kleinen Instandhaltung" fallen. Das bedeutet:

• •Bagatellschäden: Es handelt sich um kleinere Schäden an Gegenständen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Denk an tropfende Wasserhähne, defekte Lichtschalter, Fenster- und Türgriffe.
• •Häufiger Zugriff: Du benutzt diese Dinge regelmäßig.
• •Geringe Kosten: Die Kosten für die einzelne Reparatur dürfen einen bestimmten Betrag nicht übersteigen. Hier gibt es keine festen gesetzlichen Vorgaben, aber in vielen Mietverträgen ist eine Obergrenze von etwa 75 bis 150 Euro pro Einzelreparatur festgelegt. Auch eine jährliche Obergrenze, beispielsweise 6% der Jahreskaltmiete, ist üblich. Schau also unbedingt in deinen Mietvertrag!

Und was ist mit der Umsatzsteuer?

Wenn die Reparaturkosten selbst umlagefähig sind, dann darf der Vermieter auch die darauf entfallende Umsatzsteuer an dich weitergeben. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) schon mehrfach bestätigt (z.B. BGH, Urteil vom 26.05.2004, VIII ZR 165/03).

Merke dir: Umlagefähige Reparaturkosten = Umlagefähige Umsatzsteuer!

Aber Achtung: Der Vermieter darf die Umsatzsteuer nicht auf Reparaturen aufschlagen, die er selbst durchgeführt hat. Die Umsatzsteuer fällt ja nur an, wenn er einen externen Handwerker beauftragt hat.

Was, wenn die Reparatur nicht umlagefähig ist?

Wenn die Reparatur nicht unter den Begriff der "kleinen Instandhaltung" fällt oder die Kosten die vereinbarte Obergrenze überschreiten, dann darf der Vermieter die Kosten nicht auf dich umlegen. Und das gilt natürlich auch für die Umsatzsteuer auf diese Reparatur. Diese Kosten sind allein Sache des Vermieters.

Was kannst du tun, wenn die Abrechnung falsch ist?

Wenn du den Verdacht hast, dass in deiner Nebenkostenabrechnung falsche Posten enthalten sind, hast du das Recht, die Abrechnung zu prüfen.

• •Belegeinsicht: Du kannst vom Vermieter verlangen, dass er dir die Originalbelege für die abgerechneten Kosten zeigt. So kannst du genau überprüfen, ob die Kosten tatsächlich angefallen sind und ob die Umsatzsteuer korrekt ausgewiesen ist.
• •Einspruch: Wenn du Fehler in der Abrechnung entdeckst, solltest du innerhalb der Einspruchsfrist (in der Regel 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung) schriftlich Einspruch gegen die Abrechnung einlegen.
• •Beratung: Hol dir bei Bedarf Unterstützung von einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt.

Fazit: Augen auf bei der Nebenkostenabrechnung!

Die Umsatzsteuer auf Reparaturen kann ein Stolperstein in der Nebenkostenabrechnung sein. Aber mit ein bisschen Wissen und Aufmerksamkeit kannst du sicherstellen, dass du nicht mehr zahlst als nötig. Achte darauf, ob die Reparaturen umlagefähig sind, überprüfe die Kosten und scheue dich nicht, Fragen zu stellen. Mit deinen Rechten als Mieter im Rücken kannst du dich entspannt zurücklehnen und deine Nebenkostenabrechnung gelassen entgegennehmen. Viel Erfolg!